2017年的楼市将面临巨大的压力

近期有两个消息值得关注，一个是美元加息，而且预计2017年仍有三次加息窗口期；另一个是外汇储备，新的消息显示，11月份外储已降至30516亿美元，看来跌破3万亿只是时间问题了，而统计近半年来的外储走势来看，外储下降速度有所扩大。与外储直接相关的是人民币的持续走弱，大量消耗的外储并没有换来市场预期的走稳。

而与这两者密切相关的楼市则有点风声鹤唳的味道，相当的多投资客担心央行为了对抗资金外流而不得不动用加息工具。

新华社已经就美元加息连发六文稳定民众情绪，其对房地产的走势判断是美元与房价并无强相关性，没必要担心楼市。此种表态，凸显国内对房价的矛盾心态，一方面高房价影响到老百姓的安居，另一方面又希望房价不要下跌，毕竟房地产承载了普通民众的绝大多数资产，它的下跌整体利大于弊。

利空楼市是肯定的

笔者认为，这两条消息肯定对国内楼市构成了利空，当前楼市完全靠廉价资金的支撑，一旦资金成本上升，资金撤出楼市的意愿势必加强，卖方市场向买方市场倾斜，到时“买涨不买跌”的情绪将放大楼市的风险。

事实上，在多轮政CE的收紧下，楼市已经表现出一定的疲态，比如一线城市成交量持续下跌，房企到位资金增速继续回落，购房者观望情绪蔓延，二手房议价空间进一步打开。

特别是房价标杆的深圳有望在2017年迎来首跌。该市房地产经济协会给出新的分析：受需求端支付能力下影响，2017年深圳总需求已无法支撑房价的高位运行，2017年深圳房价将下跌16%。

当前热门城市的房地产已经累积起巨量的泡沫，如何稳定是个大问题。目前已经动用的工具有贷款比例、限制土地杠杆资金、购房资格收紧等。这些都是行政手段，效果很明显，但都是情急之下的短期手段，没有改变市场预期的能力。

长期来看，决定市场的仍然是供给能力和支付能力。就供给来看，一线地价再创新高，平均地价较2015年有较大幅度上涨，正如万科总裁郁亮所说，“面粉贵过面包”只是开始，终的结果肯定是“面包贵过面粉”，所以今年入市的土地必然带来明年房价的上涨。

但这里有一个问题，普通人的支付能力已近极限，而杠杆又被遏制，供需差距进一步被拉大，如何解决这个棘手的问题既考验了开发商的运营能力，又考验了政CE的灵活度。

美元加息和外汇储备持续下降的两大利空，已经导致流动性趋紧，债市下跌，银行间隔夜利率上涨，都是表现。央行已经要求稳定融资规模确保市场流动性，而央行本身也已经通过逆回购等措施向市场释放流动性。

当前房地产正处于去杠杆的关键时期，局部流动性释放并未打算惠及房地产，随着供需差距的拉大，房企的策略有可能面临调整，在风险来临之前消化库存，回笼资金，房价短期调整或许可期。

当然，即使2017年房价出现短期调整，却并未意味着拐点来临，2017年或是长期上涨中的一次短暂回调。